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房产税亟需规范和强化

2019/08/18 来源:朔州信息港

导读

考虑到中国目前土地公有,特别是地方政府对房地产的热衷和推崇,需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准,包括房产税使用的管理办法,在此基础上,

  考虑到中国目前土地公有,特别是地方政府对房地产的热衷和推崇,需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准,包括房产税使用的管理办法,在此基础上,留给地方政府一定的浮动空间。同时,要加快推进个人住房信息系统建设,尽快启动个人住房普查工作,坚决实施住房实名制,严厉打击偷税漏税和贪污腐败行为,防范聚集在房地产领域的资金外逃

  王陈天韵

  在经过多年的空转试验和争论之后,在国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施(新“国八条”)之后,房产税征收工作终于在同月28日在重庆和上海启动,两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。但社会上对房产税征收的意义和必要性、征收的办法和标准等依然存在很大争议,笔者也对此谈几点看法。

  房产税的定义和意义

  一般来说,房产税是以房屋为征收对象,按房屋的计税金额和规定的计税标准(税率),向房产所有人征收的一种财产持有税(有的国家也称之为“物业税”或“不动产税”)。其中,房屋包括房屋建筑及其建设或购置时纳入的不可分割的部分,如私家花园等;房产税的计征对象可以包括经营或办公用的房产和居民住房,也可以特指居民住房,将经营或办公用的房产另外征收专项税。

  我国目前推出的房产税,就仅指针对居民住房征收的税种;房产税的计税金额,凡是当年新购置的,都应以购置金额为准。持有一年以上的,一般要参照同城同类地区上一年房产交易平均价进行估值,作为计税金额;房产税税率可以是单一税率,也可以是累进税率,即按照一定参照物(如人均居住面积或者房屋价值等)分段,逐级提高税率;房产税的征收一般都设有一定的免税优惠(如人均多少面积以内的住房免收房产税等),以减轻弱势群体的负担。

  从以上房产税的一般定义和做法可以看出,房产税征收的目的是运用税收杠杆,回收政府和社会为住房提供公共服务或公共产品的成本,相应调节房产所有人的收入,增加住房持有成本,遏制过多占有住房(多套住房或大面积、豪华住房等)甚至投机炒作住房,减少住房资源浪费。这对维持社会公平,加强房地产市场调控,保证房地产行业健康有序发展,维护经济社会稳定,具有重要意义。

  房产税与土地出让金不可混为一谈

  社会上很多人反对征收房产税,其中一个主要的理由就是,购买商品房时,房屋价格中已经包括了很高的土地出让金,而国有土地的出让并不是完全的卖断,受让人可以拥有土地所有权,而只是在规定的期限(如70年)出让使用权和收益权,出让金实际上是预收了出让期全部的土地出租金,国家已经获得了很高的收益了,再征收房产税,就是重复征收,是不合理的。甚至有人把这说成是苛捐杂税,是政府为增加财政收入而找理由掠夺居民财富。这种说法很有鼓动性,但实际上却是不成立的,因为二者根本不是一回事。

  土地出让金是土地所有者向购买者(如土地开发商)出让土地收取的收入。在市场经济中,土地如同其他商品一样,可以在依法合规的情况下根据供求关系平等协商交易条件和交易价格,土地转让自然要收取转让金。至于出让金是按照性完全出让产权确定的,还是根据有限期限转让产权来确定的,完全是买卖双方协商的结果,二者的价格也完全可能是有很大差别的。

  而房产税则是政府或社会为房产提供公共服务或公共产品收取的补偿。它与土地出让金是没有联系的,因而也不存在替代关系。在土地私有制的国家,很多都征收房产税,并没有因为土地转让已经支付出让金而对缴纳房产税产生异议。

  房产税对房价的影响需要客观分析

  近年来,我国房地产价格迅猛上涨,吸引了大量社会资金投入房地产领域,在带动经济和就业发展的同时,也推动房地产投机炒作盛行,腐败和违法行为多发,城乡居民住房压力越来越大,经济和社会稳定面临隐患。因此,国务院从2010年开始,不断出台房地产市场调控措施,并把遏制部分城市房价过快上涨作为首要目标。在这一过程中,征收房产税是有利于控制房价上涨,还是会增加房产价格,也成为社会上争论很大的问题。

  实际上,房产税对房价的影响需要仔细而客观地分析。房产税是对房产所有人征收的税种,会增加房产所有人持有房产的成本,因此,有人认为房产所有人会将此因素考虑到出让价格中,推给购买方承担,所以,征收房产税会推高住房价格。这一结论的前提是,住房市场是卖方市场,处于供不应求的状态,只有这样,购买方才会被迫接受,否则,是不会推高住房价格的。当然,征收房产税可能推高租金价格,但如果政府扩大廉租房等保障性住房供应,减少其他租房需求,租金价格仍然会受到控制的。

  当然,遏制房价过快上涨需要采取综合措施共同发挥作用。这其中包括加大保障性安居工程建设和供应力度,缓解严重的住房供求矛盾,特别是低收入者住房难的问题。同时,采取有效措施抑制房产不合理需求,包括征收住房交易税(营业税)、房产税、遗产税等,并严格收税标准和税收管理,严厉打击偷税漏税,严格控制住房信贷条件和利率水平,合理引导住房需求。这其中,房产税只是调控措施的一个组成部分,要发挥其应有作用,但也不能将控制房价过快上涨全寄托在房产税身上。

  从中国人均可利用土地极其有限和土地不可再生的现实情况出发,一味地鼓励建造和拥有大房子、甚至豪华住房是不可持续的。依靠优惠政策刺激房地产过度发展,即使完全可能在一时推动经济社会高速发展和欣欣向荣,但却是建立在消耗不可再生的宝贵资源,严重透支未来、将由子孙后代买单的基础上的,是充斥泡沫、极度危险的。理论和实践已经充分证明,过度依赖房地产带动的经济社会发展必定会产生相应程度的经济金融危机。因此,在中国,抑制房价过快上涨,更应该把政策重点集中到控制住房需求上。其中,房产税正是通过提高房产持有成本来控制住房不合理需求的重要措施之一。

  房产税需适度统一和加强

  从目前的情况看,尽管经过长时间酝酿和空转,也只有上海和重庆两个城市宣布实施房产税,而且两市的具体做法也存在很大差别。作为批试点城市,其房产税标准随意性较强,也失之偏弱偏软。

  例如,上海仅对新购住房(本市户籍的属第二套或以上)征收,计税金额为交易价格(持有一年以后为配股价格)的70%,税率为0.6%(低于同类城区上年度商品住房平均价2倍的为0.4%),并设立了人均60m2(含)以内的免税区。

  重庆规定对别墅每户180m2以上的存量和增量全部征收;(高于平均价格2倍以上)住宅,每户100m2以上的增量征收;对无户籍、无工作、无企业的居民,从第二套开始征收。税率为:平均价格 倍以下的0.5%, ?4倍的1%,4倍以上的1.2%。

  上述情况反映出,即使已经推出房产税的城市,对房产税仍是尽可能放宽标准。这可能是基于多种考虑,比如,如果对存量征收,可能面临操作上的难度,包括需要实施房产普查和实名制,容易触及利益矛盾等;也可能因为税收政策是招商引资、投资环境的重要影响因素,在其他地区未推出之前,先期推出的地方害怕影响吸引力;也可能担心税率提高会影响房地产的发展,进而影响经济发展和劳动就业等等。如果心态确实如此,那么税法执行起来也难免三心二意,房产税征收的实际效果可能要大打折扣。

  因此,房产税要真正发挥应有作用,需要在全国范围内加快实施并适度统一和加强。其中,房产税起征和免税的规定,不应以套为标准,因为“套”有大小贵贱之分,按套划分是不合理的,也容易产生偷税漏税的空子(如假离婚)。应该一律以人均面积为标准;人均免税面积标准应该与保障性住房供应标准联系(可以略高于廉租房配置标准),不能凭空想象随意确定;房产税严格地讲,不能实行新老划断,只对新购住房征收,否则就会失去公平;房产税率水平的确定,应考虑到公共服务或公共产品的成本水平,参照国际上特别是周边国家的实际水平,考虑到社会实际承受能力,并要保证房产税能够发挥抑制社会不合理住房需求的作用;应该对所有享受政府公共服务的城镇住房都开征房产税,而不应该只是个别城市实施,造成“税收天堂”和不公平竞争。

  尽管房产税属于地方税种,具体征收办法理应由地方政府自行决定,但考虑到中国目前土地公有,特别是地方政府对房地产的热衷和推崇,而对房产税等调控措施并不积极的现实情况,需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准,包括房产税使用的管理办法,在此基础上,留给地方政府一定的浮动空间。同时,要加快推进个人住房信息系统建设,尽快启动个人住房普查工作,坚决实施住房实名制,严厉打击偷税漏税和贪污腐败行为,防范聚集在房地产领域的资金大量外逃。

  值得注意的是,很多人认为,征收房产税很复杂,还存在很多的技术性难题,如实名制问题、估值问题等,近期很难推广实施。对这一点,我们有一个参照物:中国从1992年就开始推动实施银行存款实名制,但一直到2002年才真正推出。这其中实际上并没有多少技术性难题,难的就是会触动一部分人的利益。的阻力不是来自于广大普通公民,而是少数既得利益且有政策影响力的人。推行房产实名制同样将遇到类似的情况,但只要中央下定决心,所谓的技术性难题是完全可以克服和解决的(这方面国际上有着长时间实践的成熟经验可以借鉴)。

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