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房地产信托近两年持续低迷 投资需做足功课

2019/12/05 来源:朔州信息港

导读

作为集合理财的""--信托近两年持续低迷,经济转型的阵痛、地产市场缓缓而来的调整,以及政府对楼市的调控政策,都让这个曾经被追捧的投资产品

作为集合理财的""--信托近两年持续低迷,经济转型的阵痛、地产市场缓缓而来的调整,以及政府对楼市的调控政策,都让这个曾经被追捧的投资产品感受巨大压力。不过,近期随着楼市重新"焕发生机",不少投资者对地产信托的兴趣又逐渐升温。对此,专家表示,由于近一年来,监管层对房地产信托严控,加上房地产风险增加,信托公司内部也提高了对房地产信托项目的风控要求。所以,投资者可以适当了解房地产信托项目,重点关注融资方为资质优良的大型房企,实现多元化资产配置。

主动管理能力有所增强

近期,房地产信托市场传来几个利好消息。在国内,有消息称,(,)深圳分行已于近期与佳兆业达成协议,将联手信托公司为佳兆业提供共计约300亿元贷款。佳兆业城市广场房源全部解除"司法查封",变为可销售的"期房待售"状态,佳兆业境内的债务重组曙光初现,其境外债务重组也有望出现实质性突破。而此前,因投资佳兆业地产项目,多个信托产品出现不能按时兑付的窘境。

在国外,据CNN透露,股神近增持了一家房地产信托投资公司的股票。该公司名为SRG(SeritaGE Growth Properties),巴菲特个人买了2万股,约8%股份,成为该公司第二大股东。今年早些时候,这家公司上市首日股价上涨,配股融资16亿美元,一部分收益用于购买房产和股份,计划出资收购31家合资企业的股权,并组建了房地产投资信托基金。

这些消息似乎都预示着房地产信托作为投资标的,正逐渐恢复"元气"。据信托业协会数据显示,今年三季度房地产信托新增规模839亿元,较去年三季度的1076亿元下降22.03%;较今年二季度的1757亿元下降52.25%。表明基于风险的担忧,信托公司主动收缩在房地产领域的投资。

按信托资产来源划分,信托计划可以分成单一资金信托、集合资金信托以及管理财产信托。然而,2010年以来,房地产信托只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。今年三季度,新增集合房地产资金超出新增单一资金,表明集合房地产信托业务在资金来源方面有所增长,信托公司的资产管理能力及业务开发能力有所增强。

据用益信托工作室统计数据,2015年三季度房地产信托预期年化平均收益率为9.17%,较今年二季度的9.68%下降0.50百分点;较三季度整个集合信托产品平均收益率8.86%高出0.32个百分点。其中,7月、8月、9月房地产信托预期年收益率分别为9.47%、9.13%、8.90%,平均预期年收益率首次跌破9%,但整个预期年化收益率在信托各个投资领域中依旧处于优势。关注一线城市的优质项目统计显示,三季度集合资金房地产信托发行规模471.63亿元,发行数量为197款,其中167款披露了项目所在地区,规模为419.93亿元;未披露项目所在地区集合资金房地产信托数量30款,规模51.70亿元。

其中,项目规模集中度的地区是江苏省,集合资金房地产信托发行规模达91.29亿元;项目规模集中度小的地区是省,集合资金房地产信托发行规模均只有3000万元。从项目的集中度来看,大多集中在一、二线城市,主要分布在江苏省、浙江市、北京市、广东省、上海市、四川省、福建省、山东省、湖南省、重庆市,此十省份房地产信托发行规模达316.99亿元,占三季度已披露地区房地产信托发行规模75.49%,表明信托公司在选择房地产项目时,更倾向于重点发达地区。

业内专家表示,由于经济下行压力加大,政府在房地产政策方面将继续保持适度的刺激,包括地方行政手段松绑、信贷政策进一步宽松,在一系列刺激政策和改善型刚需推动下,一线城市及重点二线城市的购房需求将被激活,尽管三四线城市依旧处在去库存周期中,但未来房地产市场回暖是大概率事件。

从目前情况来看,投资者没必要"谈房色变",可将房地产信托纳入选择的范畴。不过,在选择产品时,还需保持谨慎,并注意几个要点:首先,要关注融资方及担保方的资信状况,当前房地产市场处于深度调整中,房地产商资金链的风险不断加大,规模大的房企尤其是上市公司,一般融资能力及资金调度能力相对较强,风险处置能力也较强;其二,关注融资方提供的抵/质押物,融资方的抵押物一般包括在建工程、土地抵押,或是已经建成的商业物业,重点关注该抵押物的变现能力如何。除此之外,对于增信措施是股权质押的项目,尽量选择上市公司股权质押,非上市公司股权质押变现能力不确定性较大;其三,关注房地产项目所处区域的市场供需情况,以及项目本身的建设进度和周边楼盘的去化速度,以判断还款来源的确定性。

具体来说,可以尽量选择资质较好的一些上市大房企、一二线城市核心区域的项目,以及土地、房产质押充分的项目。同时,还可关注"固定+浮动收益"类型的地产项目。不过,这对投资者来说要求较高,因为相较之前的固定收益类地产信托,更需对开发商的开发销售能力以及具体项目的区位、楼型、定价等多种因素进行综合判断。

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