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销售热新增难成都商改住上演疯狂

2019/08/16 来源:朔州信息港

导读

编者按所谓的商住两用项目,其本质是在50年产权的商业用地上建筑的住宅。长时间以来,商住两用项目游离在房地产调控之外,每一次调控政策出台后

  编者按

  所谓的商住两用项目,其本质是在50年产权的商业用地上建筑的住宅。长时间以来,商住两用项目游离在房地产调控之外,每一次调控政策出台后,商住两用项目都可以和调控打打“擦边球”,应该说“限购令”出台以后,商住两用项目是受到一部分不符合限购条件的购房者青睐的。这里,我们派出对成都商改住的情况做了深入采访。

  何为“商改住”

  “商改住”,是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

  “商改住”特点

  ①该区域不适合商用,适合居住

  ②开发商开发的这个阶段也是适合住,而非商用

  ③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格

  北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》于6月1日正式执行。从此,北京“商改住”项目将不再有增量,这意味着符合“限购”条件的外地人可购买房屋的一条路被堵死。

  对于成都而言,尽管官方还没有明确的政策出台,但据调查了解,目前已有不少商改住项目的规划并未获得通过,也就是说成都的商改住项目也正在逐步受到调控。另一方面,存量“商改住”项目逐步成为“稀缺”产品,已上市的商改住项目,因商业地产不受宏观调控及总价低等,依然受到购房者追捧,正在上演的疯狂。

  调查一成都商改住销售火热

  2011年以来,受宏观调控政策影响,成都商业市场一直持续火热。而作为商业性质,住宅产品面市的商改住项目也借助这股东风,在成都楼市上卖得风生水起。特别是当北京全面叫停“商改住”的消息传来以后,将逐步成为稀缺产品的存量“商改住”项目,市场行情得到进一步提升。

  来到位于城南的福年广场项目现场采访时发现,正在了解该项目LOFT产品的购房者非常多。该项目销售人员胡 称,近几日她已经接待了数十组客户,而且绝大部分都直接交付定金排号,准备购买LOFT的。胡 还认为,他们也知道北京已经全面叫停商改住的消息,但他们项目却并未受到影响。如果非要说影响的话,那就是来咨询LOFT的购房者更多了。

  在市中心的另一个商改住项目现场也看到,销售现场的购房者有10多组,该售楼人员表示,自他们项目开始销售以来,前来投资购买的购房者一直络绎不绝,而且购买商住项目的投资者居多,自住的少。该售楼人员还表示,他们项目的水、电费等均按住宅来收取,而且还能协调关系,办理分户房产证。

  调查中,发展,目前正在销售的商改住项目,大多销售情况都非常不错,部分项目的水、电、气等还能够按照住宅项目收取,只有少数项目表示,他们还在协调水、电、气等的收费问题。

  调查二新报商改住很难通过

  将商业地产设计成“公寓”或是“开间”以及LOFT等适宜居住的户型,早已是开发商“曲线入市”的基本手法,而强大的市场需求则是开发商此举屡试不爽的保障。

  在采访中发现,虽然目前成都市场上的商改住项目销售行情不错,但在北京全面叫停商改住政策后,开发商如果想将商业用地规划成住宅项目进行销售,则很难通过规划。消息灵通人士也告诉,目前正在市中心开发大型写字楼项目的某知名开发企业,在前几天准备将该公司位于双流的一个商业项目规划成LOFT产品上市销售,终并未被通过,而在北京全面叫停商改住政策出台之前,位于该项目同一区域的另

  一个商业地产项目规划的LOFT产品,则获得了规划认可。

  专业地产机构负责人告诉,尽管成都官方还没有明确的叫停商改住政策出台,但成都部分区县已经在规划等口子上对商改住项目进行了限制。成都以后也将禁止擅自进行商业房屋分割测绘,商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并又明确编号的房屋作为登记基本单位,商业办公项目“分而卖之”的路从此也被堵死,这是全国的宏观调控政策使然。

  调查三二手商改住行情不错

  在调查一手商改住项目的同时,华西都市报也对已经入驻的部分商改住项目进行了了解。在调查中,发现,目前成都已经交房使用的商改住项目,住户使用的大多是“民用水电”,而天然气则只有部分商改住项目才能提供。很显然,从居住条件而言,以商业、办公立项的楼盘用于住宅而言虽然具有一定先天缺陷,但强大的市场需求却足以掩盖这些缺陷。

  在已经入住的商改住项目“左右”小区,业主王女士告诉,当初买房是因为户型全是四五十平方米,总价20多万。入住后的感觉也不错,目前项目的水、电、气等也全部按照民用缴纳。只是不好的就是,左右里面的自住的业主非常少,购买者多是投资客。租房人非常多,小区内人员流动性也大,安全情况不令人满意。

  在左右项目附近的二手中介门店中,发现,出租出售“左右”房源的招牌也非常多,销售价格大多在 0万—50万的之间,部分房源上还在显著位置标明“不受限购影响”字样。

  部分为商业产权、部分为住宅产权的万达锦华城,目前的使用情况也非常不错。据调查,购买万达锦华城项目的购房者大多为投资者,当初的购买目的也是投资或者自住。从目前使用情况看,在该项目中的自住客户不少,出租客也多。另外,租用该项目用作办公室、茶楼、商务酒店等商业用途的也不少。

  万达锦华城的购买者唐先生告诉,他购买万达锦华城是从投资角度考虑的。现在他的房子已出租给一个酒店,同另外的几十套房子一起,成为该商务酒店的客房。他另外两个朋友投资的房子,则租给了一家茶楼做包间。

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