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严控风险传银监會重启房哋产信托窗口指导

2020/07/01 来源:朔州信息港

导读

此次“窗口指导”没有提出新的监管工具,但特意强调以股权投资方式运用信托资金,实际上是融资类业务的,要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%

此次“窗口指导”没有提出新的监管工具,但特意强调以股权投资方式运用信托资金,实际上是融资类业务的,要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%,开发商二级以上资质”三个条件。

房地产信托最近的日子不好过:先是有传闻称,银监会拟叫停资产管理公司收购不良信托资产(主要是房地产信托),传闻尚未平息,关于银监会重启房地产信托窗口指导的消息又接踵而来。而据普益财富数据,上周竟然没有一只新发信托投资于房地产行业,这种情况在过去两年中极为罕见。随着房地产兑付高峰到来,开发商、信托公司会越来越紧张。

重启窗口指导

据杭州一位专业房地产律师透露,上周,多家大型信托公司接到了来自银监会的窗口指导,此次窗口指导没有提出新的监管工具,但特意强调以股权投资方式运用信托资金,实际上是融资类业务的,要符合项目四证齐全、项目资本金达到30%,开发商二级以上资质三个条件。

这个简称四三二的窗口指导在去年6月份就曾提出过,但执行一段时间后又放松了。这次重启,主要是为了严格控制房地产信托的增长规模以及融资风险。

据用益信托工作室统计,2011年房地产信托真实的融资总成本大多会超过15%,最高的超过20%。申银万国测算在16%左右。

对于房地产开发商来说,四三二窗口指导中最要命的是二级以上资质这一条。目前杭州众多开发商中,除了广为人知的大型开发商,还有为数不少的中小开发商,甚至是一些外来开发商成立的项目公司,绝大多数达不到二级以上开发商的资质。这些开发商,多在2009年左右成立,有些是自然人股东凑钱或借钱发起,由于在拍地、开发、运营等领域并不专业,加上连续的房地产调控,不少开发商被土地套牢,资金难以为继。而银监会重启窗口指导,又切断了它们通过信托融资的渠道。

事实上,即使银监会没有重启窗口指导,开发商要想通过信托融资也很难。据了解,目前杭州具备国有控股背景的信托公司,基本上停止了新的房地产信托项目,那些仍在发行的信托公司,也在融资率、股东资质、还款能力等方面提出了极为苛刻的要求。

变相展期

另一方面,房地产信托已进入集中兑付期,由于连续的政策调控,开发商正面临极为严峻的兑付风险,各种缓解压力的办法浮出水面,不少开发商借新债还旧债,有的则由资产管理公司收购信托项目再发行债务,但这种变相展期的方式也面临着与监管部门的微妙博弈。

3月中旬,杭州某知名开发商发布公告,公司拟以持有的三家酒店未来投资收益权出让到期回购方式,向信托公司申请融资贷款。该公司刚刚公布的年报显示,虽然2011年实现净利润同比翻番,但扣除非经常性损益后,实际净利润仅数百万元,同比大幅下降九成。而该公司今年到期的包括信托融资在内的债务,以及计提利息等财务费用,已接近净利润总额,另外还有占净资产的比例超过100%的融资担保,面临较大的信托偿付压力。

就在不久前,国内还出现过以房地产信托受益权作为融资标的的信托计划,实际上是打擦边球,借新债还旧债,以拖延兑付时间。

另有消息称,信达、华融、东方和长城四大资产管理公司都在低成本接盘房地产信托产品,再以资产管理公司的名义发债。这种做法同样能实现转移债权人,并暂时规避兑付风险的目的。

据了解,杭州将与全国同步,在五六月间进入今年第一轮房地产信托集中兑付期,目前有不少房地产信托项目正在与资产管理公司接触,希望能够被收购。有业内人士称,资产管理公司收购房地产信托项目后,发行的债券年化利率超过20%,属于高收益债。

从房地产信托自身风险来看,房地产信托并购资本的出现将对冲掉不少房地产信托违约风险,信托投资者同样能够收获本息。

不过,这种变相展期的做法也面临着不确定性。有消息称,银监会担心房地产信托风险向资产管理公司转移,有意限制,但禁令至今尚未下达。


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